De nieuwe vastgoedbelegger

By 19 mei 2020 september 17th, 2020 nieuws

vastgoedbelegger

Datum: 19.05.2020

Het jaar 2020 is tot nu toe, op zijn zachtst gezegd, een bewogen jaar met COVID-19 als rode draad. Vastgoed ontspringt de dans.

Hoe komt dit?

  1. Vastgoed is van oudsher een veilige haven, zeker in deze onzekere tijd. Beleggers stappen, al dan niet tijdelijk, uit aandelen, crypto etc en stappen in (verhuurd) vastgoed.
  2. Er is een enorme vraag, veel groter dan het aanbod, door eindgebruikers. Mensen die de woning willen kopen met het doel om er zelf in te gaan wonen, zeker in het laag en middensegment.
  3. De Nederlandse (ver)-huurmarkt groeit enorm aan de vraagzijde, zeker in het laag en middensegment.
  4. De rente is laag en de banken zijn nog steeds welwillend.

De verwachting is dat hier voorlopig geen verandering in komt, als deze überhaupt ooit nog komt.

Teleurstelling door een lager rendement op de korte termijn

Mede hierdoor zien wij steeds meer “nieuwe” vastgoedbeleggers actief in de markt welke veelal pas na de aankoop van een potentieel beleggingspand bij ons terecht komen voor een verhuurtraject en/of beheer.

Deze beleggers zijn vaak teleurgesteld met de door ons geprognotiseerde reële huuropbrengst. Dit komt omdat veel nieuwe beleggers “verkeerd om” rekenen. We kunnen dit het beste uitleggen aan de hand van een voorbeeld.

Vroeger, of eigenlijk is het nog niet zo heel lang geleden, hooguit een jaar of 8, kocht je een beleggingspand in de regio Parkstad voor +- 10 x de jaarhuur. Dit betekende een, weliswaar bruto, rendement gebaseerd op alleen de maandelijkse huurstroom van +- 10%.

Voorbeeld:
Koopprijs eengezinswoning met 3 slaapkamers 87.500 euro.
Jaarhuur 8.520 euro.

8520/87500= 9,7% bruto rendement.

Vandaag de dag ziet dit rekenvoorbeeld er iets anders uit:

Koopprijs eengezinswoning met 3 slaapkamers 135.000 euro.
Jaarhuur 8.820 euro.

8820/135000= 6,5% bruto rendement.

De realiteit is dat het maandelijkse rendement op de korte termijn, met andere woorden enkel gebaseerd op basis van de maandelijkse huurstroom, kleiner is geworden.

Met de nadruk op “korte termijn”; Het rendement op de midden en lange termijn wordt namelijk omhoog bijgesteld door een verwachte waardestijging van de onderliggende waarde, het vastgoed object zelf. Samen zorgt dit nog steeds voor een goed én relatief veilig rendement.

Hoe hoger de huur, hoe hoger het rendement is een vaak gemaakte en onjuiste aanname

Wij zien veel beleggers die kost wat kost het maandelijkse rendement vanaf dag 1 willen vergroten. Dit gebeurd door het betreffende object te verhuren voor een (te) hoge huurprijs. In de huidige markt lukt dit vaak prima. Op de midden en lange termijn gaat dit echter ten koste van het rendement.

Huurders die deze (te) hoge huurprijzen betalen, blijven meestal niet lang. Ze stromen door naar een koopwoning of een ander, goedkoper, alternatief. Een huurderwissel kost altijd geld; leegstand, kleine herstelwerkzaamheden, een nieuw verhuurtraject etc. Daarbij duurt het verhuurtraject, en dus ook de leegstand, bij aanvang vaak langer.

De lange termijn bepaald uw rendement!

Neem contact met ons op vóór uw aankoop

Wij denken graag met je mee. Neem vrijblijvend contact met ons op. Doe dit vóór aankoop zodat we samen de juiste strategie kunnen bepalen gelet op jou wensen, eisen en middelen.