Huurtoeslag, service kosten, rekenhuur, huurverhoging / indexering en huursubsidie; hoe zit het nou precies?

By 24 september 2020 nieuws

belastingdienst toeslagen

Wij krijgen steeds meer vragen, van zowel beleggers als woningzoekende, over huurtoeslag en alles wat hier bij komt kijken. Hoe werkt het nu precies?

Wanneer krijgt iemand huurtoeslag?

Huurtoeslag is een bijdrage door de Nederlandse overheid in de huurkosten van een woning. Om huurtoeslag te krijgen moet men aan een aantal voorwaarden voldoen; inkomen, leeftijd, vermogen, de samenstelling van je huishouden etc. De meest belangrijke, of beter gezegd de meest onduidelijke is het antwoord op de vraag “is uw huur niet te hoog? ”. Hiermee bedoelen we in Nederland de zogenaamde rekenhuur. In 2020 is deze voor iemand van 23 jaar of ouder € 737,14.

Wat is de rekenhuur?

De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus eventuele servicekosten.

Welke servicekosten tellen mee voor de rekenhuur?

Dit zijn servicekosten die onderdeel uitmaken van de huur én kunnen worden onderverdeeld in een of meer van de volgende vier categorieën:

  • kosten voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten
  • kosten energie voor gemeenschappelijke ruimten
  • kosten voor de huismeester
  • kosten voor dienst- en recreatieruimten

Per categorie servicekosten telt maximaal € 12 mee voor de rekenhuur, ook als men een hoger bedrag betaalt. In totaal gaat het dus om maximaal € 48 (4 x 12).

Andere servicekosten die niet onder een van de bovenstaande vier categorieën vallen tellen dus niet mee voor de rekenhuur. Denk hierbij aan bedrag voor een (deels) gemeubileerde of gestoffeerde woning, kosten voor TV of internet of voor het gebruik van een wasmachine.

Voorbeeld:
Peter huurt een woning in 2020 met een kale huur van € 703. Daarbij betaalt Peter € 25 voor het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes, € 20 voor de huismeester en € 20 voor tv en internet.

Krijgt Peter huursubsidie?

Om antwoord te kunnen geven op deze vraag moeten we de zogenaamde rekenhuur berekenen. De rekenhuur voor Peter bestaat uit:

  • de kale huur, € 703.
  • € 12 van de € 25 voor het schoonmaken (categorie 1)
  • € 12 van de € 20 voor de huismeester (categorie 3)
  • De € 20 welke Peter betaald voor TV en internet valt niet onder een van de 4 categorieën en telt dus niet mee voor de rekenhuur.

Totaal: € 727.

De huurtoeslaggrens in 2020 bedraagt € 737,15.

Peter heeft dus op basis van zijn (reken)-huur recht op huursubsidie.

Wat gebeurt er als de huurprijs geïndexeerd wordt in een bepaald jaar naar een huurprijs die hoger ligt dan de huursubsidiegrens?

Dan nog heeft de huurder recht op huursubsidie behalve voor het deel van de huur die hierboven ligt. Laten we voor het gemak bij het voorbeeld van Peter blijven. Stel in het jaar 2021 wordt op basis van de toegestane jaarlijkse indexering de rekenhuur van Peter verhoogd van € 727 naar € 745. De huursubsidiegrens blijft voor 2021 echter gelijk namelijk € 737,15. In dit geval blijft Peter toch recht hebben op huursubsidie over het bedrag tot € 737,15. Over het verschil tussen € 737,15 en € 745 krijgt Peter geen huursubsidie, dit verschil betaalt hij volledig zelf. Bepalend in deze is de rekenhuur in combinatie met het jaar waarin het huurcontract inging. De zogenaamde aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrijesectorwoning). Voor Peter was de rekenhuur onder de huurtoeslaggrens in het jaar van aanvang (2020). Hierdoor blijft Peter huurder van een sociale huurwoning.